文章目錄一、簡介：什麼是區段徵收？ 二、區段徵收流程總覽1. 核定範圍和抵價地比例 2. 先與地主協議價購 3. 舉行區段徵收說明會 4. 提出徵收需求與核准 5. 公告徵收計劃書、通知地主並處理異議 6. 補償金評估與公告 7. 補償金的發放 8. 所有權轉移登記 9. 工程規劃設計施工 10. 區段徵收後地價評定 11. 抵價地分配作業 12. 地籍整理及交地 13. 土地處理 14. 財務結算、撰寫成果報告三、影響區段徵收時間的5個常見因素1. 地主異議與訴訟 2. 政府執行效率 3. 公共建設急迫性 4. 土地的複雜程度 5. 當地民眾的合作程度四、如何應對區段徵收過程中的挑戰？1. 及早參與說明會 2. 對補償金額進行審慎評估 3. 運用法律救濟渠道 4. 主動與政府溝通 5. 合理利用抵價地五、漫長徵收過程，讓你好心煩？讓晟易不動產來協助你！一、簡介：什麼是區段徵收？區段徵收是一種由政府主導的土地徵收方式，主要目的是為了公共建設或都市更新，例如道路、學校、公園等公共設施的開發。在區段徵收裡，政府會將徵收來的土地進行重劃和整理，再將部分土地歸還給原地主或提供現金補償，其餘部分則用於公共建設或對外拍賣。
區段徵收具有強制性，地主無法拒絕，但政府必須依法辦理並給予合理的補償。因此，了解區段徵收的流程和等待時間對於地主來說非常重要，可以幫助地主提早做好準備！
更詳細的介紹可參考：區段徵收是什麼？補償有多少？專家帶你手把手試算！
二、區段徵收流程總覽（區段徵收主要作業程序。圖片來源：臺北市政府地政局土地開發總隊。）
區段徵收的流程可以分為幾個主要階段，每個階段都有相應的等待時間，了解這些步驟有助於地主掌握徵收進度。
1. 核定範圍和抵價地比例首先需用土地人會先勘選區段徵收範圍，並核定初步的抵價地比例。
2. 先與地主協議價購根據《土地徵收條例》第11條規定，需用土地人在進行徵收之前，應先與土地所有權人協議價購或以其他方式取得土地，如果協議未能成功，才可以申請徵收。
因此，在區段徵收開始之前，政府會先行召開協議價購會議，且依照規定至少須要舉行1場的會議。
書面通知所有權人陳述意見：所有相關權利人將收到書面通知，內容須載明法定權利和提出異議的期限。協議價購會議的記錄事項：包括協議事由、日期、地點、程序、應辦事項、價格訂定的依據等。協議價購結果的通知方式：地方政府需將協議價購的結果通知所有權人，並確保其了解未來的補償內容。其他注意事項：若協議價購未果，需依法律程序進行區段徵收，包括具體程序與補償方式的安排。如果您對協議價購的流程有疑問或希望獲得專業建議，晟易不動產隨時為您提供協助，我們的專業顧問會幫助您把握每個細節，確保您的權益不受損害。
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3. 舉行區段徵收說明會根據《土地徵收條例》第38條規定，需用土地人需在申請區段徵收土地之前，邀請當地主管機關、需用土地人及相關權利人舉行區段徵收說明會。
在說明會中，需向權利人說明開發區計畫內容、公益性／必要性／適當性／合法性、徵收範圍、補償及作業的細節，確保所有權利人充分了解其權益及相關規定。
4. 提出徵收需求與核准政府根據公共建設需求提出區段徵收計劃，檢具區段徵收計畫書、徵收土地圖冊及土地使用計畫圖，並將其送交中央主管機關核准。
5. 公告徵收計劃書、通知地主並處理異議一旦計劃獲得核准，地方政府會公告徵收計劃書，通知所有相關所有權人，公告期通常為30天。在此期間，地主有權查看計劃書並提出異議。
若地主需要提出異議，應在徵收公告期間內以書面向辦理的直轄市或縣（市）主管機關提出；未提出異議者，將被視為同意。而在公告期滿後才提出異議者，則不會被受理。
6. 補償金評估與公告地方政府依據土地的市值及《土地徵收條例》的相關規範進行補償金額的評估，並公告補償金額，補償金可能包括土地補償地價、建築改良物補償、農作物補償、土地改良費用、營業損失補償及人口與地上物的遷移費等。
此外，還可能根據執行單位的財務狀況提供救濟金或獎勵金，但這部分並非法定補償範圍。在補償金公告期間，地主可以對補償金額提出異議。
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立即聯繫我們7. 補償金的發放在補償金額確定後，政府應在公告期滿後的15日內發放補償金。
補償金可以包括現金支付，也可以經土地所有權人申請，以徵收後可供建築之抵價地折算抵付，抵價地的總面積以徵收總面積的50%為原則，但最低不得少於40%。
若是曾經農地重劃的地區，最低不得少於45%。若有延遲，政府會將補償金存入保管專戶，並通知地主及時領取。
8. 所有權轉移登記在補償金發放後，政府會負責辦理土地的所有權轉移登記，包括把原來的私有土地轉成政府所有，或變更其他權利，比如取消抵押權、變更登記建物的狀況等。
9. 工程規劃設計施工接下來就是工程施工的部分。區段徵收的公共建設會包括修建道路、橋樑、溝渠、地下管道等，還有鄰里公園、廣場和綠地等設施，不僅是為了提升公共生活品質，也為了確保區域發展的整體規劃能順利進行。
10. 區段徵收後地價評定這個地價的評估很重要，因為它是計算原地主可以領回多少抵價地的關鍵基準。
政府會根據土地的平均開發成本，評估徵收後的地價，並考慮到位置、交通、公共設施等因素，評定各路段的價值，再提交給地價評議委員會的審核，確保公平合理。
11. 抵價地分配作業抵價地是指把徵收後的一部分土地依照權值發還給地主。具體的分配流程如下：
先選定可以分配的街廓，並設定最小的分配權值。訂定分配規則，地主可以選擇自己想要的區塊，或者透過公開抽籤來決定。召開說明會，向地主解釋分配作業要點。如果地主領回的土地權值不足最小建築單位的話，可以申請合併分配，否則將發給現金補償。訂定抽籤的日期，並通知所有權人來抽籤分配抵價地。最後，分配結果會公告30天，並通知有被分配到的地主來領取土地。不確定如何參與抵價地分配？晟易不動產提供專業的抵價地分配諮詢，讓您在分配過程中不遺漏任何重要細節，爭取最大的土地價值。
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12. 地籍整理及交地抵價地分配完成後，政府會進行地籍整理，包括埋設地界的標誌、地籍測量、辦理土地權利變更等，以確保土地權利清楚、沒有爭議。
完成地籍整理後，就會通知地主來進行土地的實地交接，並頒發土地權利證書。
13. 土地處理在徵收完成，且把抵價地發還給地主後，剩餘土地則依《土地徵收條例》第44條規定辦理土地標售、讓售或標租等：
無償登記：像道路、公園、停車場等公共設施，會無償登記為當地政府的財產。有償或無償撥供：其他公共設施用地，可能會有償或無償撥供給需要的機關或公營事業。安置或讓售：國民住宅用地或需要安置的原住戶，可以進行讓售。標售或出租：剩下的可以建築的土地，會進行標售、標租或設定地上權，讓它們發揮經濟價值。14. 財務結算、撰寫成果報告所有的土地處理完成後，政府會進行財務結算，確定整個區段徵收的收支狀況，並於完成財務結算後的3個月內撰寫成果報告，向中央主管機關報告整個徵收計畫的結果。
總結來看，區段徵收的整體流程時間會因各種因素而變化，例如政府的執行效率、地主的異議處理情況等。因此，從需求提出到最終完成，總時間通常至少需要 3 ～ 5 年以上，甚至延宕長達數十年的案件也並不少見，比如台北社子島區段徵收案、新北蘆洲南北側區段徵收案。 三、影響區段徵收時間的5個常見因素圖片來源：Freepik
區段徵收的整體時間會受到哪些因素影響？以下晟易也簡單統整最常見的5點：
1. 地主異議與訴訟在徵收過程中，地主如果對徵收計劃或補償金額提出異議，整個程序就可能因為訴願或訴訟而延後。從提出異議到法院作出最終裁決，這些都可能耗費額外的時間，有時光處理訴訟就需要好幾年的時間。
2. 政府執行效率各地政府在執行徵收流程時的效率也會對總時間產生影響，有些政府部門的審查過程較為冗長，或在人力和資源不足的情況下，可能需要更久的時間來完成每個階段的步驟。
3. 公共建設急迫性如果區段徵收的目的涉及緊急的公共建設，例如道路拓寬、醫院或學校建設等，政府可能會優先處理這些項目，加快流程。
反之，若是一般開發計劃，可能會依照正常的流程進行，所需時間會相對較長。
4. 土地的複雜程度土地的性質和現狀也會影響徵收的進度。包括土地的面積、地形、地質、是否有建物或其他改良物，這些因素都會影響丈量、評估和補償金額的計算時間。
5. 當地民眾的合作程度地方居民對徵收的態度和合作程度也會影響進程，如果地主和其他相關人員積極配合政府的徵收計劃，地方居民對徵收的態度和合作程度也會影響進程，如果地主和其他相關人員積極配合政府的徵收計劃，整個流程會相對順利；反之，如果缺乏配合，甚至有抗議行動，則會大大延長整個徵收的時間。
因此，對於想要了解徵收進度的地主來說，持續積極參與，並保持和政府的溝通非常重要。晟易不動產全程陪伴，協助地主與政府之間的溝通，讓徵收過程更加透明和順利。立即聯繫我們四、如何應對區段徵收過程中的挑戰？面對區段徵收，地主常常會感受到無力和巨大壓力，但了解如何應對這些挑戰能幫助你更好地保護自身權益，以下是幾個可以幫助你有效應對區段徵收過程中的挑戰的方法：
1. 及早參與說明會區段徵收開始之前，政府會舉行說明會，介紹計劃內容、補償方式以及救濟渠道，地主應該及早參與這些說明會，了解計劃細節，並提出自己的問題和擔憂，以確保自身利益不會受到忽視。
晟易不動產在每次說明會後，都能為您提供即時的說明會重點、以及個案專業評估，幫助您釐清每個環節中的關鍵問題，以及對您的資產影響，讓您不會錯失任何保障自身權益的機會。
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2. 對補償金額進行審慎評估在補償金評估和公告的過程中，地主有權提出異議。為了確保補償金的公平性，建議地主對政府給出的補償金額進行審慎評估，必要時可尋求專業土地估價師的幫助，以確認補償金額是否符合市場價值。
3. 運用法律救濟渠道如果對徵收計劃或補償金額不滿意，地主可以運用法律救濟的渠道來維護自己的權益，包括提起訴願或訴訟，並在需要時尋求專業法律顧問的協助。
4. 主動與政府溝通在徵收過程中，地主應該積極與政府相關部門保持聯繫，了解徵收進度，並及時反映自己的問題和意見，幫助你更好地應對整個徵收過程，並降低不必要的誤會和衝突。
5. 合理利用抵價地抵價地是政府為了補償徵收土地而提供的其中一種選擇，地主可以視自己的需求和對土地的未來規劃，選擇領取抵價地或現金補償，才能夠讓自己獲得最大的利益。
晟易不動產將為您提供專業的土地規劃和建議，幫助您選擇最符合利益的資產規劃方式，利用區段徵收流程，達到保障權益、資產放大的目標。
五、漫長徵收過程，讓你好心煩？讓晟易不動產來協助你！區段徵收是個相對複雜的過程，您是否也有以下這些疑問？
區段徵收的流程是什麼？需要多長時間？我應該選擇現金補償還是抵價地？如何做出最有利的決定？徵收過程中如何維護自己的權益？有什麼法律救濟可以運用？抵價地的分配如何進行？我能拿回多少土地？怎麼合理利用抵價地來增值？晟易不動產透過專業評估、稅務規劃、安全交易及安心委託，為地主提供全方位的協助，消除地主與政府之間的信息不對等問題，讓您安心面對區段徵收的每一環節。
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